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    關于規范我市物業服務收費管理的通知

     

    各區(市)縣發改局(經發局)、物價局、房管局(規劃建設局),各建設單位,各物業服務機構:
       為規范我市物業服務收費行為,保障物業服務各方的合法權益,維護物業服務市場秩序,根據中華人民共和國《價格法》、《物權法》、《物業管理條例》、《四川省物業管理條例》等法律、法規的規定,結合我市實際,現就我市物業服務收費管理的有關事項通知如下:
       一、本通知所稱物業服務收費是指物業服務企業、物業服務其他管理人(以下統稱物業服務機構)按照物業服務合同的約定,對物業管理區域內房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序,向業主所收取的費用。
       物業服務收費應當遵循合理、公平、公開、質價相符的原則。
       二、市和各區(市)縣人民政府價格主管部門會同房產管理部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。
       三、業主與物業服務機構可以采取包干制或者酬金制等計費方式約定物業服務費用。
       四、普通商品住宅(不含別墅等高檔住宅)前期物業服務收費和保障性住房的物業服務收費采取包干制計費方式的,實行政府指導價;其他物業服務收費實行市場調節價。
       五、中心城區(錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區、高新區)物業服務收費政府指導價標準,由市發改委會同市房管局依據物業服務的社會平均成本及經濟發展水平,按照住宅物業服務等級分級定價的原則制定,定期向社會公布。其他區(市)縣物業服務收費政府指導價標準由當地政府價格主管部門會同同級房產管理部門結合當地實際制定,并向社會公布。
       我市物業服務等級劃分、物業服務收費政府指導價標準及有關問題另文下發。
       六、物業服務收費實行政府指導價的,具體收費標準由建設單位與物業服務機構根據物業服務對應的等級標準和公布的政府指導價基準價和浮動幅度,在前期物業服務合同和保障性住房物業服務合同(以下統稱物業服務合同)中約定。
       物業服務收費實行市場調節價的,具體收費標準由建設單位或業主與物業服務機構在物業服務合同中約定。
       七、實行物業服務費用包干制的,物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務機構的合理利潤。
       實行物業服務費用酬金制的,預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務機構的酬金。
       八、物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分:
      ?。ㄒ唬┕芾矸杖藛T的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;
      ?。ǘ┪飿I共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用(不包括專項維修資金分攤費用);
      ?。ㄈ┪飿I管理區域清潔衛生費用;
      ?。ㄋ模┪飿I管理區域綠化養護費用;
      ?。ㄎ澹┪飿I管理區域秩序維護費用;
      ?。┺k公費用;
      ?。ㄆ撸┪飿I服務機構固定資產折舊;
      ?。ò耍┪飿I共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
      ?。ň牛┙洏I主同意的其它費用。
       九、物業服務收費的計價單位為每月每平方米建筑面積。未辦理房產證的,以房屋買賣合同記載的建筑面積為準;已辦理房產證的,以房產證記載的建筑面積為準,包括套內建筑面積和分攤的共有建筑面積。物業服務收費原則按月計收,不得提前累計預收,另有約定的除外。
       十、物業服務機構應當遵守國家的法律、法規及有關政策的規定,嚴格履行物業服務合同,為業主或者物業使用人提供質價相符的物業服務。如未能履行物業服務合同約定,導致物業服務質量下降,使業主、物業使用人人身、財產安全受到危害的,應當依法承擔相應的責任。
       業主、物業使用人應當按照物業服務合同的約定,按時足額交納物業服務費用。業主、物業使用人違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費的,物業服務機構應當以書面形式催交,經書面催交,仍未交納物業服務費的,物業服務機構可以依法追繳。
       十一、建設單位與業主按照約定交付方式已交付物業的,物業服務費由業主承擔。已竣工驗收但尚未出售或者尚未交付的物業,物業服務費由建設單位承擔。
       十二、除物業服務機構收取物業服務費以外,其他任何單位和個人不得重復收取性質和內容相同的費用。
       十三、物業服務機構根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務,其服務收費由雙方約定。
       十四、物業發生產權轉移時,業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。產權轉移之日的當月及以前發生的物業服務費用,由物業出讓人承擔;產權轉移之日的次月起發生的物業服務費用,由物業買受人承擔;雙方另有約定的,從其約定。
       十五、住宅進行裝飾裝修前,裝修人或裝飾裝修企業應當與物業服務機構簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議。
         裝修期間收取的相關服務費用由物業服務機構按房屋建筑面積和裝修工期向裝修人或裝飾裝修企業收取。物業服務機構收取了以上費用,不得再收取裝修工出入證工本費、電梯使用費、樓道維護費等其他費用。造成共有部位、共有設施設備等損壞的,由責任人另行承擔相應的賠償。
         上述收費具體標準由市發改委會同市房管局另文下發。
       十六、集中供熱水、供暖氣以及業主專有部分空氣調節采用集中式空調系統的,其設施設備運行與維護費可依據實際支出,按相關的建筑物專有部分建筑面積或戶在物業服務費用外合理分攤,具體辦法由建設單位、相關業主、業主大會、物業服務機構協商確定。
       十七、物業管理區域內,供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專業經營單位應當按照國家核準的價格、計量裝置的記錄和合同約定向產權分割后的最終用戶計收有關費用,用戶應當按照相關規定按時足額交納費用。物業服務機構接受委托代收上述費用的,可向委托方收取3%以內的手續費,具體標準在雙方的委托合同中約定。任何單位和個人不得強制物業服務機構代收或墊支代繳上述費用或要求物業服務機構提供無償服務。物業服務機構不得向業主收取手續費等額外費用。
       十八、在業主、業主大會首次選聘物業服務機構前,建設單位選聘物業服務機構提供前期物業服務的,建設單位與選聘的物業服務機構應當簽訂前期物業服務合同。前期物業服務合同應當包括物業服務內容、服務標準、服務等級及收費依據、收費標準等內容,建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
       十九、物業服務費用實行酬金制的,應當定期公布收支情況,預收的物業服務支出屬于代管性質,為所交納的業主所有,物業服務機構不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。
       二十、建設單位或物業服務機構應將物業服務內容、服務標準、服務等級及收費依據、收費標準等內容,在銷售場所及物業管理區域的顯著位置進行公示。
       二十一、物業服務收費標準應當在一定時期內保持相對穩定,確因物業服務內容和物業服務等級變動等原因需要調整物業服務收費標準的,應按照有關法律、法規及政策規定執行。
       調整物業服務收費標準產生糾紛時,物業服務合同雙方當事人可以向物業管理區域所在地縣級人民政府價格行政主管部門設立的價格認證機構申請對調價幅度的合理性進行評審。
       二十二、業主、業主大會及其業主委員會、物業服務機構、專業經營單位之間因物業服務收費發生爭議的,可以申請當地人民調解機構調解,也可以依法向人民法院提起民事訴訟。
       二十三、物業管理區域所在地的區(市)縣價格主管部門應當加強物業服務收費的監督管理,對違法、違規收費的,由價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為處罰規定》和《關于商品和服務實行明碼標價的規定》等法律、法規及有關規定予以處罰。
       二十四、凡因未按規定進行明碼標價、亂收費等行為被價格主管部門依法查處的,區(市)縣房產管理部門應對相關物業服務機構予以相應的信用記分處理。
       二十五、本通知自2013年1月10
     日起施行,有效期5年。
       本通知施行之前,普通商品住宅前期物業服務合同中約定的物業服務等級標準及物業服務收費標準仍按原《成都市物價局、成都市房產管理局關于進一步規范物業服務收費的通知》(成價費〔2007〕268號)中的有關規定執行;本通知施行后,新開盤銷售的普通商品住宅,簽訂的前期物業服務合同須符合本通知規定。原《成都市物價局、成都市房管局關于進一步規范物業服務收費的通知》(成價費〔2007〕268號)中有關規定與本通知不一致的,以本通知規定為準。
       二十六、本通知由市發改委、市房管局負責解釋。
       特此通知。

     

     

    市發改委 市房管局
     2012年12月10日

     


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